Industriebrachenrecycling

Gemäss dem BAFU hängt der Erfolg eines Umnutzungsprojektes massgeblich von Schlüsselpersonen ab, welche Verantwortung für das Projekt übernehmen. Eine gute Partnerschaft zwischen öffentlicher Hand und dem Grundeigentümer/Entwickler ist wichtiger als eine maximale Zeitoptimierung. Aufgrund der langen Zeitdauer solcher Projekte ist eine gute Projektorganisation, welche das Know-how und die Kommunikation auch beim Wechsel von Personen sicherstellt, entscheidend. Ein schrittweises Vorgehen im Sinne einer systematischen Projektstrukturierung, inklusive rechtlicher Absicherung, ist empfehlenswert.

Ein gewichtiges Problem stellt zunächst die Zonenkonformität dar. Liegt das Industrieareal in der Industriezone oder gar einer Spezialzone ausserhalb der normalen Zonen, so ist eine Umnutzung oft sehr schwierig resp. eine Änderung der Zone vonnöten. Die oft abgelegenen Industrieareale sind meistens schlecht erschlossen, insbesondere vom öffentlichen Verkehr kaum bedient.

Ein gewichtiges Problem stellen auch die Altlasten dar. Wird dieses richtig angegangen, lässt sich jedoch eine Lösung finden. Zunächst ist abzuklären, ob und wenn ja welche Altlasten im Boden vorhanden sind. Ist dies bekannt, kann die Entscheidung getroffen werden, ob eine umfassende Sanierung unumgänglich ist oder ob das belastete Material mit entsprechender Sicherung im Boden belassen werden kann (soweit kein Aushub stattfindet). Zudem kann die Neunutzung so geplant werden, dass belastete Böden möglichst nicht ausgehoben werden müssen.

Absolut zentral und oft matchentscheidend ist ferner der richtige zeitliche Ablauf einer Umnutzung.

In der sog. Latenzphase ist die normale bisherige Nutzung noch vorhanden. In dieser Phase ist der Arbeits- und Werkssicherheit – aufgrund der spätestens durch den Schliessungsentscheid eintretenden Unsicherheiten und/oder Frustrationen beim Personal – erste Priorität einzuräumen.

In der Startphase ist die industrielle Produktion beendet oder deren unmittelbare Stilllegung zeichnet sich ab, z.B. dadurch, dass der Grundeigentümer Pläne zur Umnutzung macht. In der Startphase geht es insbesondere darum, dass sich alle involvierten Beteiligten (Grundeigentümer, Gemeinde, Kanton) bei Fachpersonen umfassend zur Thematik der Umnutzung informieren, soweit das Fachwissen nicht bereits vorhanden ist.

In der Zielphase soll sich der Grundeigentümer über die wesentlichen Eckpunkte der zukünftigen Arealumnutzung klar werden. Grundlegende Fragen wie Möglichkeiten, Forderungen und Grenzen der Umnutzung stellen sich.

Steht die Zielrichtung fest, erarbeiten die Grundeigentümer einen konkreten Plan zur neuen Bebauung/Umnutzung. Auch Überlegungen zur Erschliessung, Lösung der Altlastenproblematik etc. gehören hier dazu. In dieser Rechtsetzungsphase wird das Recht mittels Infrastruktur- und/oder Sanierungsverträgen dem gemeinsam ausgearbeiteten Projekt angepasst.

In der Umsetzungsphase wird das lange geplante Projekt schliesslich umgesetzt. Wichtig ist hierbei, dass bereits im Vorfeld auf die finanziellen Möglichkeiten Rücksicht genommen wurde, dass eine etappierte Umsetzung des Projekts möglich ist und dass der Zeithorizont für die Realisierung genügend flexibel gewählt wurde.