Triple Net-Miete

Rohbau- und Triple Net-Miete

Sowohl beim (Neu- oder Aus-)Bau als auch bei der (Um-)Nutzung von industriellen Produktionsanlagen gilt es frühzeitig die unterschiedlichen Interessenlagen und Ziele sowie Risiken (verstanden als Chancen und Gefahren) zu evaluieren; sowohl betriebsintern als auch -extern. Dies ermöglicht, vorhandenes Optimierungspotential zu erkennen und auszuschöpfen.

Ist beabsichtigt, eine Produktionsanlage zum Zweck der Weitervermietung zu bauen, und stehen für die Bauherrin möglichst geringe Investitionskosten sowie ein gleichbleibender und damit vorhersehbarer Mietertrag im Vordergrund, ist im Mietvertrag eine Verknüpfung von Elementen der Rohbau- und Triple Net-Miete zu prüfen.

Bei der Rohbaumiete überlässt die Vermieterin dem Mieter ein Objekt im unausgebauten Zustand, das vom Mieter sodann auf eigene Kosten und nach dessen Vorstellungen ausgebaut wird. Dies führt zu niedrigeren Investitionskosten bei der Vermieterin und damit tieferen Mietzinsen für den Mieter. Zudem ermöglicht die Rohbaumiete dem Mieter den Innenausbau bedarfsgerecht auszugestalten, ohne Grundeigentum erwerben zu müssen. Dabei ist insbesondere der Grundausbau, und damit die Schnittstelle zum Mieterausbau im Mietvertrag genau zu definieren – bei Neubauten unter Zuhilfenahme des Planerteams. Dies ist sowohl für die Abgrenzung der Unterhaltspflichten als auch für den Umfang eines allfälligen Rückbaus durch den Mieter oder aber die Bestimmung der Höhe einer Mehrwertentschädigung essentiell.

Im Rahmen einer sog. Triple Net-Miete können zudem die gesamten Unterhalts-, Reparatur- sowie Erneuerungspflichten auf den Mieter abgewälzt werden und der Mieter bezahlt zusätzlich die normalerweise der Vermieterin obliegenden Steuern, Abgaben und Versicherungskosten. Die Vermieterin erzielt somit ein Mietzinseinkommen „drei Mal netto“. Die Rechtsgültigkeit einer solch umfassenden Unterhaltsabwälzung ist umstritten. Von der Zulässigkeit ist aber wohl dann auszugehen, wenn dem Mieter kein Nachteil entsteht bzw. der Mieter für die Übernahme des Unterhalts entschädigt wird. Als Entschädigung kommt dabei neben der Reduktion des Mietzinses beispielsweise der Abschluss eines langfristigen Mietvertrags, der dem Mieter die Amortisation des Mieterausbaus ermöglicht, in Betracht. Nichtsdestotrotz gilt es den verbleibenden Rechtsunsicherheiten im Rahmen der Vertragsgestaltung Rechnung zu tragen.