Gewährleistung am Bau

Gewährleistung am Bau: Gewährleistungsrechte richtig sichern – trotz verlängerter Rügefrist

Die Teilrevision des Kauf- und Werkvertragsrechts, die seit 1. Januar 2026 in Kraft ist, beschäftigt die Baubranche intensiv. Ziel der Teilrevision war namentlich die Stärkung der rechtlichen Stellung der Bauherren sowie der Käufer neu erstellter Bauten. Drei Neuerungen stehen im Zentrum:

  1. Verlängerte Rügefrist. Die bisher geltende, sehr kurze Sofortrügefrist wird für bestimmte Konstellationen durch eine Rügefrist von 60 Tagen ersetzt.
  2. Zwingendes Nachbesserungsrecht. Bei Bauten kann das Nachbesserungsrecht im Voraus weder ausgeschlossen noch eingeschränkt werden.
  3. Einseitig zwingende Verjährung. Die fünfjährige Verjährungsfrist zugunsten des Bestellers und des Grundstückkäufers kann nicht mehr zu deren Lasten verkürzt werden.

Die Revision verbessert die Stellung der Bauherren zwar punktuell, schafft an mehreren Stellen aber neue Unsicherheiten – dies für sämtliche am Bau Beteiligten. Betroffen sind Werk- und Kaufverträge, die nach dem 1. Januar 2026 abgeschlossen wurden. Aus Sicht der am Bau Beteiligten sind in der Praxis insbesondere folgende ausgewählten Punkte zu beachten, bei denen die Revision zu kurz greift:

  • Die 60 Tage-Frist gilt nicht generell. Sie greift nur in den gesetzlich abschliessend genannten Konstellationen – namentlich, wenn ein bewegliches Werk oder eine Kaufsache bestimmungsgemäss in ein unbewegliches Werk integriert wurde und dessen Mangelhaftigkeit verursacht hat. Liegen diese Voraussetzungen nicht vor, bleibt es bei der Sofortrüge. Wer sich vorschnell auf die 60 Tage verlässt, riskiert die Verwirkung seiner Mängelrechte.

Dies gilt bspw. bei einem bloss über die Steckdose angeschlossenen Apparat, fehlt es bei diesem doch am Erfordernis der Integration.

  • Die Prüfungsobliegenheit bleibt unverändert. Verändert bzw. verlängert wurde nur die Dauer der Rügefrist, nicht aber deren Beginn. Die Pflicht, das Werk oder die Kaufsache zu prüfen, «sobald es nach dem üblichen Geschäftsgang tunlich ist», gilt weiter. War ein Mangel bereits bei der Übernahme erkennbar, muss er weiterhin sofort gerügt werden. Es droht eine Aufsplittung der Fristen: Sofortrüge für vor dem Einbau erkennbare Mängel, 60 Tage für erst nach Einbau feststellbare. Es entsteht eine Rügefalle.

Wird mangelhaftes Material angeliefert und verbaut, bevor es kontrolliert wurde, kann die Rüge bereits verwirkt sein – Eingangskontrollen sind zu organisieren, zu terminieren und zu dokumentieren.

  • Der sorgfältige Planungsbesteller kommt von Gesetzes wegen nicht in den Genuss der verlängerten Rügefrist. Die Rügefrist von 60 Tagen für Planwerke greift nur, wenn der Planmangel die Mangelhaftigkeit des Bauwerks tatsächlich verursacht hat. Wer einen Planungsfehler frühzeitig – vor Baubeginn – erkennt und korrigieren lässt, muss sofort rügen (es sei denn, es wurde z.B. die SIA-Ordnung 102 vereinbart). Die Einhaltung der (vorausgesetzten) Sorgfalt wird somit nicht belohnt.

Entdeckt der Besteller einen Planfehler vor Baubeginn und rügt nicht sofort, kann sich der Planer auf die Verwirkung berufen.

  • Zwischen Werkvertrag und Kauf klafft eine Regresslücke. Die fünfjährige Verjährung ist gegenüber dem Besteller zwingend, beim Fahrniskauf aber dispositiv. Der Unternehmer haftet dem Bauherrn somit fünf Jahre, kann gegen seinen Lieferanten aber nur erfolgreich regressieren, wenn er mit diesem nicht eine kürzere Verjährungsfrist vereinbart hat.

Der Totalunternehmer sollte die Verjährungsfristen gegenüber seinen Lieferanten aktiv an die eigene fünfjährige Haftung angleichen, um die Regresslücke zu schliessen.

Die bestehenden Lücken – und die zahlreichen noch höchstrichterlich zu klärenden Rechtsfragen – sind für sämtliche am Bau Beteiligten relevant.

Wir unterstützen Bauherren, Planer, Bauleiter, Unternehmer und Lieferanten bei der vertraglichen Absicherung gegen diese Fallstricke, bei der Ausgestaltung von Prüf- und Rügeprozessen entlang der gesamten Vertragskette sowie bei der Durchsetzung und Abwehr von Gewährleistungsansprüchen –unter dem alten wie auch unter dem revidierten Recht.